Les différences entre l’impôt sur la fortune immobilière et l’ISF en 2026
Depuis la suppression de l’ISF en 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a généré 1,8 milliard d’euros de recettes en 2024 selon la Direction générale des Finances publiques. Cette transformation fiscale majeure concentre désormais la taxation sur le patrimoine immobilier uniquement. Comment cette évolution impacte-t-elle concrètement votre stratégie patrimoniale pour 2026 ? Découvrez les enjeux de l’impôt sur la fortune immobilière vs ISF en 2026 avec Hexa Patrimoine.
Comprendre le passage de l’ISF à l’Impôt sur la Fortune Immobilière
La suppression de l’ISF en 2018 répondait à une stratégie économique précise du gouvernement français. L’objectif était de relancer l’investissement productif en France et de limiter l’exil fiscal des grandes fortunes vers des pays plus cléments fiscalement.
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Cette réforme a transformé radicalement l’assiette d’imposition. Alors que l’ISF taxait l’ensemble du patrimoine net supérieur à 1,3 million d’euros, l’IFI se concentre uniquement sur les biens immobiliers français. Les actifs financiers, parts de société et liquidités échappent désormais totalement à cet impôt sur la fortune.
L’impact sur les comportements d’investissement s’avère significatif. Les détenteurs de patrimoine réorientent leurs placements vers les actifs mobiliers, considérés comme plus favorables à la croissance économique. Cette transition fiscale complexe nécessite un accompagnement spécialisé pour optimiser sa stratégie patrimoniale.
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Chez Hexa Patrimoine, nos experts analysent ces évolutions réglementaires pour proposer des solutions d’optimisation adaptées à chaque situation patrimoniale, en tenant compte des spécificités de l’IFI et des opportunités qu’elle génère.
Assiettes d’imposition : ce qui a changé entre les deux dispositifs
L’assiette d’imposition constitue la différence fondamentale entre l’ISF et l’IFI. Là où l’ancien impôt sur la fortune s’appliquait à l’ensemble du patrimoine net (immobilier, financier, mobilier), l’impôt sur la fortune immobilière se concentre exclusivement sur les biens et droits immobiliers.
Concrètement, un portefeuille d’actions de 2 millions d’euros échappait totalement à l’IFI, contrairement à l’ISF qui l’aurait taxé au taux de 0,70%. Cette restriction explique en partie la chute des recettes fiscales : de 5,2 milliards d’euros en 2017 pour l’ISF à environ 1,8 milliard pour l’IFI en 2023.
Les parts de SCPI et OPCI restent soumises à l’IFI puisqu’elles représentent des investissements immobiliers indirects. En revanche, les participations dans des sociétés opérationnelles détenant de l’immobilier bénéficient d’un régime particulier : seule la quote-part correspondant aux actifs immobiliers non affectés à l’activité professionnelle entre dans l’assiette.
Cette transformation a créé des stratégies d’optimisation patrimoniale nouvelles, privilégiant les supports financiers défiscalisés au détriment de l’investissement immobilier direct.
Barèmes et seuils d’imposition en vigueur pour 2026
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) maintient sa structure progressive pour 2026, avec des tranches d’imposition identiques à celles de 2025. Le seuil de déclenchement reste fixé à 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net.
Voici le barème détaillé applicable en 2026 :
- De 1,3 à 1,8 million d’euros : taux de 0,50%
- De 1,8 à 2,57 millions d’euros : taux de 0,70%
- De 2,57 à 5 millions d’euros : taux de 1%
- De 5 à 10 millions d’euros : taux de 1,25%
- Au-delà de 10 millions d’euros : taux maximal de 1,50%
Contrairement à l’ancien ISF qui imposait l’ensemble du patrimoine dès 1,31 million d’euros, l’IFI se concentre exclusivement sur les biens immobiliers. Un patrimoine de 2 millions d’euros en immobilier génère ainsi un IFI de 3 400 euros, contre environ 5 500 euros d’ISF auparavant.
Cette différenciation favorise les patrimoines diversifiés incluant des actifs financiers, désormais totalement exonérés de cet impôt sur la fortune.
Stratégies d’optimisation patrimoniale face à cette évolution
L’avènement de l’IFI a profondément modifié les stratégies d’optimisation patrimoniale. Contrairement à l’ISF qui taxait l’ensemble des actifs, cette réforme offre de nouvelles opportunités qu’il convient de saisir intelligemment.
Le démembrement de propriété reste l’une des techniques les plus efficaces. En séparant la nue-propriété de l’usufruit, vous réduisez mécaniquement la valeur imposable de votre patrimoine immobilier. Cette stratégie s’avère particulièrement pertinente dans le cadre de transmissions anticipées.
Les SCI familiales permettent désormais une optimisation plus fine. L’application d’une décote pour minorité peut diminuer significativement l’évaluation de vos parts sociales, réduisant d’autant votre exposition à l’IFI.
L’investissement dans des biens professionnels constitue une voie d’exonération totale, à condition de respecter les critères d’affectation. Cette stratégie nécessite une analyse approfondie de votre situation personnelle.
Chez Hexa Patrimoine, nous accompagnons nos clients dans l’élaboration de stratégies sur-mesure, combinant ces différents leviers pour optimiser leur fiscalité patrimoniale tout en préservant leurs objectifs de transmission.
Perspectives d’évolution et enjeux futurs de cette fiscalité
Le débat politique autour d’un retour de l’ISF reste vif en 2025. Plusieurs formations politiques plaident pour une réintégration des actifs financiers dans l’assiette taxable, remettant en question la transformation opérée en 2018. Ces discussions s’intensifient dans le contexte des débats budgétaires actuels.
L’IFI fait également l’objet de propositions de réforme ciblées. Les projets évoquent notamment un ajustement des seuils d’imposition et une révision du barème progressif. Ces évolutions potentielles visent à optimiser les recettes fiscales tout en préservant l’attractivité du territoire français pour les investisseurs patrimoniaux.
Au niveau européen, les tendances convergent vers une harmonisation progressive des fiscalités patrimoniales. Plusieurs pays réfléchissent à des mécanismes similaires, créant un contexte de veille active pour les professionnels du secteur. Hexa Patrimoine maintient un monitoring continu de ces évolutions réglementaires pour anticiper leurs impacts sur les stratégies patrimoniales de ses clients et adapter ses conseils en conséquence.
Vos questions sur l’impôt sur la fortune immobilière
Quelle est la différence entre l’IFI et l’ancien ISF pour 2026 ?
L’IFI ne concerne que le patrimoine immobilier au-delà de 1,3 million d’euros, contrairement à l’ISF qui taxait tous les actifs financiers et mobiliers.
Combien vais-je payer avec le nouvel impôt sur la fortune immobilière en 2026 ?
Le montant dépend de votre patrimoine immobilier net. Le barème s’échelonne de 0,5% à 1,5% selon la tranche de valeur imposable.
Est-ce que l’ISF va revenir en 2026 ou reste-t-on sur l’IFI ?
Aucun retour de l’ISF n’est prévu en 2026. L’IFI reste le seul impôt de solidarité sur le patrimoine actuellement en vigueur.
Quels sont les seuils d’imposition pour l’impôt sur la fortune immobilière en 2026 ?
Le seuil d’assujettissement reste fixé à 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net pour l’ensemble du foyer fiscal.
Comment optimiser mon patrimoine immobilier face aux nouvelles règles fiscales de 2026 ?
Hexa Patrimoine vous accompagne dans l’optimisation fiscale : démembrement, donations, SCI familiales et stratégies de défiscalisation adaptées à votre situation.